Прогнозы цен на недвижимость в 2023 году

О ценах на недвижимость рассказали эксперты. Уже подсчитано, что объем продаж сократится на 20-40 процентов, а цена за квадратный метр вырастет.

По данным Бюро статистики, Казахстан – самая урбанизированная страна в Центральной Азии: здесь на одного человека приходится примерно 23 квадратных метра жилой площади. Это меньше, чем в развитых странах, где эта цифра составляет 60-70 кв. м, но больше, чем приходилось 10 лет назад – около 19 кв. м на человека. Спрос на квартиры растет, однако цена за квадратный метр увеличивается из-за сложившегося кризиса и удорожания строительных материалов: цемента, кирпича, растворов и металлоконструкций.

Наибольший рост цен в 2022 году был зафиксирован в марте-апреле, когда увеличилось количество продаж жилья на 45,6 процента. Связано это с увеличением порога достаточности использования пенсионных начислений для покупки жилья. В связи с этим рост цен на жилую недвижимость в марте 2022 стал рекордным.

К маю спрос на жилье упал на 41,9 процента, поэтому застройщикам пришлось использовать другие инструменты привлечения клиентов: скидки, рассрочку, участие в ипотечных программах. Также стоит отметить увеличение ипотечных ставок на фоне нестабильного курса тенге.

Удорожание коснулось и вторичной недвижимости, так как здесь наблюдается тенденция реагировать на ситуацию на рынке первичной недвижимости. Новостройки дорожают – продавцы вторички также поднимают цены за квадратный метр, и иногда даже сравнивают их с ценами на первичку.

Своим мнением поделились эксперты, включая Вячеслава Лазарева, генерального директора казахстанской строительной организации Open Development, Виктора Микрюкова, президента Ассоциации застройщиков Казахстана, Наталью Калмыкову, заместителя директора алматинского агентства недвижимости, Алию Каирбекову, специалиста астанинского агентства недвижимости и экономиста Эльдара Шамсутдинова.

Сейчас среди покупателей наиболее популярны небольшие квартиры на первичном рынке: однокомнатные-двухкомнатные в постройках класса «комфорт», а также «стандарт», причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Покупатели выбирают районы, где есть хорошая инфраструктура: поликлиники, школы, парки, торговые центры и другие значимые социальные объекты. Поэтому цена на жилье в таких районах растет.

По словам экспертов, в будущем компании, которые вынуждены снижать цены в убыток себе, уйдут с рынка. Уже сейчас покупатели рассматривают жилье, которое гарантированно будет достроено, с наличием всех документов, а также выбирают проверенные строительные компании. В связи с нестабильностью ситуации, чаще всего потенциальные покупатели выбирают жилье, которое будет сдано в эксплуатацию в ближайшем времени, либо уже построено. Для этого они даже готовы арендовать временное жилье до сдачи нового ЖК в эксплуатацию.

Чтобы привлечь больше покупателей, застройщики предлагают выгодные условия рассрочки, возможность покупки в ипотеку, различные акции. Так как цена на первичное и вторичное жилье сейчас практически сравнялась, покупатели будут рассматривать варианты качественного жилья в новостройке примерно за ту же стоимость, что и на вторичном рынке, поэтому спрос на жилье в новых домах сохранится.

Эксперты отмечают и сохранение спроса на ипотечные программы вроде «7-20-25», так как среднестатистическая зарплата казахстанцев в индексе доступности жилья составляет 10,5, тогда как в США – 3,9. Это означает, что квартира для среднестатистической семьи из Казахстана будет равняться примерно 10 годовым зарплатам. Ипотека же позволяет купить квартиру уже сейчас. На возможность покупки жилья влияет и соотношение тенге к иностранной валюте. Возможно, государство поднимет ставку МЗП и МРП, а также проведет индексацию заработной платы, что положительно скажется на покупательской способности казахстанцев. Если этого не произойдет, то уменьшится и спрос на покупку жилья. Многое зависит от поддержки государства и доступных ипотечных программ для населения.

По словам Вячеслава Лазарева, прогнозируется рост цен на недвижимость в среднем 5-7 процентов и на 3-5 процентов на малогабаритные квартиры в связи с увеличением стоимости строительных материалов и выполнения работ.

Виктор Микрюков прогнозирует, что в приоритете будут те компании, которые сохранят стабильность и смогут предоставить необходимые документы потенциальным покупателям. Именно они смогут диктовать свои правила и устанавливать цены. Однако он уверен, что есть и позитивные моменты: если государство будет выделять кредиты на строительство, примет новые удобные для покупателей условия ипотеки, увеличит объемы производства отечественных производителей и урегулирует цены на строительные материалы, то застройщики смогут реализовывать квартиры по выгодным для покупателей ценам.

Вероятнее всего, количество новых ЖК сократится на 20-40 процентов, а оставшиеся компании будут поднимать цены. Но, с учетом роста населения, будет спрос на потребительские займы и рассрочки от банков и строительных компаний. Возможно, что новая ипотека от государства будет иметь более выгодную процентную ставку, но, однозначно, она будет востребованной.